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一套经济适用房买卖引发的风波……

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??????? 柳州市的区泉忠将其名下的一套经济适用房卖给他人,后来以对方还有1万元尾款未付为由,不愿意协助对方办理房屋过户手续,被诉至法院。经柳州市两级法院审理,这起房屋买卖合同纠纷终于尘埃落定。?(文中人名为化名)

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售房者拒协助办理过户手续惹官司

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2010年7月30日,家住柳州市柳南区的区泉忠与柳州市经济适用住房发展中心签订《经济适用住房买卖合同》。合同约定:区泉忠以21.4万余元的价格,向经济适用住房发展中心购买柳州市航一路某小区的一套房屋。同年10月13日,区泉忠与余代际签订合同,约定:区泉忠将上述房屋以30万元的价格出售给余代际。

余代际应一次性支付购房款,完善购房合法手续的一切费用由余代际支付。

2011年1月31日前,余代际分两次向区泉忠支付购房款共计28万元,2012年1月22日又向区泉忠支付了1万元。

2011年12月22日,区泉忠向经济适用住房发展中心支付购房款,该中心给区泉忠开具购房发票。

2012年12月18日,余代际代区泉忠缴纳购房契税2142.73元,获得房屋的完税证明。

2013年10月29日,区泉忠完成这套房的房屋产权登记,获得房屋所有权证,并将该证交给余代际。

此后,二人因未支付完毕的1万元房屋尾款、房屋过户等问题发生纠纷。余代际将区泉忠诉至柳州市柳南区人民法院,请求法院确认双方签订的合同有效,判令区泉忠将房屋过户到他名下,区泉忠协助他办理新的房屋所有权证,缴纳的房屋契税款2142.73元由区泉忠承担,区泉忠承担其支出的律师代理费6000元。

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买卖经济适用房合同是否有效引争议


??????庭审中,区泉忠辩称,2011年12月30日前,他已将房屋交给余代际。余代际在该房屋居住至今。双方签订合同时,均清楚经济适用房是有限产权,购买不满5年不能上市交易。双方约定由余代际保管好相关购房手续,直至房屋满足上市条件后,进行产权过户。后因余代际始终未按合同约定足额支付购房款,构成违约,他才不同意配合余代际办理过户手续。而且,双方买卖的房屋为经济适用房。根据国家有关规定,经济适用房5年内不能上市买卖。因此,该合同效力待定。

余代际则称,2012年12月23日,区泉忠将房屋交付给他,他装修后在该房屋居住至今。因房屋还未过户至他名下,所以他保留一部分购房款作为保证金,符合通行的交易习惯,并未违约。他愿意向区泉忠支付余款1万元,并承担办理过户过程中产生的一切合法费用。

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一审判决售房者协助办理过户手续

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?经审理,柳南区法院认为,当事人依法签订的合同受法律保护。经济适用房5年内不得上市交易的规定,只是对一定期间内物权变动产生影响,并非我国合同法第52条规定的合同无效的法定情形。余代际与区泉忠签订的合同是双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。

法院指出,双方签订的合同有效,且区泉忠在庭审中表示如果合同有效,他可以配合余代际办理过户手续。现双方在履行合同过程中,余代际尚余1万元未向区泉忠支付。余代际表示,愿意先履行完毕支付剩余的1万元购房款的义务。因此对于余代际要求区泉忠将房屋过户到其名下的主张,法院予以支持。至于余代际要求区泉忠承担其为房屋缴纳的契税2142.73元的诉请,因双方在合同中约定一切手续费由余代际支付,故法院对此不予支持。至于余代际诉请律师代理费6000元由区泉忠承担,因双方未在合同中约定,法院不予支持。

柳南区法院作出一审判决:确认余代际与区泉忠签订的合同有效;余代际将余款1万元付给区泉忠;房屋满足经济适用房上市交易条件后,房屋归余代际所有,区泉忠协助余代际办理房屋过户手续;过户过程中产生的合法费用由余代际承担。

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终审判决不支持购房者的上诉请求

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“至我上诉之日,余代际仍未履行支付全部房屋价款的义务。我要求解除合同,余代际应返还房屋,承担违约责任。”区泉忠不服一审判决,向柳州市中级人民法院提起上诉,并提出反诉:请求柳州市中院判令解除双方签订的合同;余代际支付2012年1月1日起至2016年12月31日止的房屋使用费10.8万元(按每月1800元计算);余代际返还房屋。

柳州市中院告知区泉忠,对于他的反诉请求,中院依法不予审理,他可另行起诉。柳州市中院仅对他的上诉请求进行审理。

柳州市中院审理后认为,当事人依法签订的合同受法律保护。区泉忠与余代际均为完全民事行为能力人,双方签订合同的行为是双方真实意思表示,未违反法律强制性规定,合同合法有效,双方应按合同约定行使权利和履行义务。双方争议的房屋为经济适用房。根据国家有关规定,经济适用房须满5年才能上市交易。双方在签订合同时,虽不符合交易过户的条件,但并不影响合同效力。

中院指出,合同约定房屋购房款为30万元,现余代际已付29万元,他亦表示愿付剩余1万元。从实现合同目的来看,双方签订的合同是能继续履行并完成交易过户的。此外,购房者在房屋未过户的情况下,保留部分购房款,待房屋过户后才向售房者支付余款,符合房屋买卖交易习惯。且余代际未付的购房款仅为1万元,占购房款比例较小,并未构成根本违约。区泉忠与余代际均应按合同履行各自义务,房屋满足经济适用房上市交易条件后,区泉忠应协助余代际办理房屋过户手续。

柳州市中院终审判决余代际将余款1万元付给区泉忠;房屋满足经济适用房上市交易条件后,区泉忠协助余代际办理房屋过户手续;过户过程中产生的一切合法费用均由余代际承担。